民间资金推动温州房价大涨 自住需求仅占3成

时间:2019-06-16  author:姜维  来源:永利平台网址  浏览:158次  评论:165条

    据上海证券报报道  2009年8月、9月以来,温州又一次成为中国房地产市场的热门话题,但这一次不是因为温州炒房团,而是因温州楼市本身。

  根据温州有关部门9月初公布的数据,8月份温州市区新房均价已达26703元每平方米,逼近同一时期的上海内环以内新房均价,房价之高已在全国遥遥领先。而2008年年初时,温州市区新房均价还只有15477元每平方米,短短几个月时间,温州房价飙升73%。

  值得注意的是,房价飙升的主要推手,并不是温州经济的快速复苏。2009年上半年,温州GDP增速仅为4.5%,在浙江省内倒数第二,远低于同期全国水平。

  令人担忧的是,温州房地产市场繁荣的背后,民间金融的影子一直若隐若现。温州许多地产项目的开发资金来源是民间借贷。随着涉案金额达24亿元的温州云天资金链断裂一案暴发,民间借贷甚至是高利贷在温州房地产开发中的真实作用逐渐浮出水面。

  “该是为温州楼市敲响警钟的时候了。”温州中小企业促进会会长周德文表示。

  ⊙记者 朱国栋 ○编辑 衡道庆

  温州房价半年飙升73%

  2009年3月以来,温州楼市的表现只能用疯狂两个字形容。 温州市区新房每平方米均价攀升到26703元, 和2008年年底、2009年年初相比,上涨幅度为73%。

  “最近7个月里,温州房价几乎是节节攀升,每月平均要上涨1000至2000元每平米。”林欢(化名)是一家知名全国性地产公司浙江市场的负责人,他一直打算进入温州市场,但温州楼市连续暴涨,根本没有给他合适的时机,“如果我现在拿地,诱惑很大但风险也很大,温州本地的地产商又玩得疯狂,所以只能先观望。”

  温州房价8个月内涨幅达73%,这样的涨幅已远超上海、北京等一线城市和周边城市。

  根据易居中国等机构的有关统计,2009年1月上海商品住宅成交价为13533元/平方米,到8月则为18502元每平米,上涨幅度为36.7%。北京2009年1月商品住宅成交均价为10438元每平米,到8月则是14370元每平米,上涨幅度为37.7%。同期南京房价的上涨幅度为18%,杭州则为17.4%。

  “尽管统计出处略有不同,但售房数据在每个城市房管信息网都可公开查到,因此误差不会太大。温州房价涨幅处于全国前列甚至很可能是第一。”林欢表示。

  温州市区房价涨幅惊人,下属市、县同样如此。

  刘新园是温州瑞安人,他表示,瑞安安阳新区的房价从今年1月至今一直在涨,仅几个月每平方米房价涨幅高达2000至3000元。2004年,刘新园在安阳新区买了三居两厅的住宅,当时房价还不到5000元每平方米,现在涨到20000多元每平方米。

  温州房价飙升,和最近几年土地供给减少有关。以瑞安为例,瑞安全市有110万人口,2005年,住宅供应量仅为64.91万平方米,共4872套房子;2006年,住宅供应量减少到21.25万平方米,共1480套房子;2007年更少,住宅供应量只有10余万平方米,700多套房子。

  但是,在经过连续半年多的快速飙升后,温州房价也面临一定的调整压力。林欢认为,种种迹象表明,温州楼市“金九银十”的预期可能落空,而年初至今的房价飙升,则可能已在一定程度上透支了对楼市向好的预期。

  除此之外,进入9月份,温州市区土地供给市场悄然发力。继9月初市国土资源局等相关部门联合发布12宗符合条件可出让土地信息后,中旬就有3宗地块在市招投标中心挂牌,准备在10月份上市出让。

  有分析人士认为,近期六大部门相继针对楼市表态,如:央行与银监会强调收紧二套房贷、国土资源部严肃土地政策、发改委要求加强房产价格和收费监管、国税总局称将把房地产业税收作为监管重点,及国家统计局提示高房价已成制约消费启动的最大阻力等,这些信息表明,对楼市的宏观政策可能已出现微调。

  “土地财政”助推

  对于温州房地产市场来说,温州新近诞生的新地王无疑具有标本意义。

  新地王全名为温州永嘉瓯北镇商务中心地块。该地块位于温州市永嘉县瓯北镇规划中的新桥路西侧,双塔路南侧,阳光大道北侧。是一个多功能多用途地块,包括商住、商业、百货、零售、住宿餐饮及酒店式公寓用地等,总用地面积106.768亩,其中净出让用地面积为103.599亩,允许地上总建筑面积215908平方米。共有7位竞买人参加竞买,经过40多个回合的激烈竞价,整个拍卖过程还不到半个小时。 最终奥康集团旗下的中瓯地产集团拿下了该地块。

  “中瓯地产集团是本地企业,有商业地产开发经验,出的价位最高,最终拿下该地块也是天经地义。”曾看好该地块的一位开发商表示,“尽管最终价格到了19亿元,但考虑到温州瓯北临江房价普遍已涨到2.5万元每平米以上,只要开发得当,利润空间还是有的。”

  据记者了解,上市公司SST秋林等企业也参与了竞拍,但最终不敌中瓯地产集团。

  瓯北商业中心地块曾在2007年和2008年两次拍卖,当时的起拍价为6亿元,但两次最终流拍。这次不但拍卖成功,且拍卖成交价飙升至19亿元。

  2007年瓯北商务中心的投标资格里有一条比较重要的竞买人资格要求,竞买人在中国有投资建设并自主经营总建筑面积不少于8万平方米的综合型购物中心,其中最少有一处单体面积不小于4万平方米;另外,还要求在中国有投资和经营建筑面积2万以上大型连锁超市并且具备8年以上成功经营管理和2级房地产开发从业资格,符合这些条件才具备竞买资格。

  但到了2009年,这一要求降低了许多:只要与世界500强的国际性商业零售企业、或者我国境内前30强的百货零售企业,或港、澳、台地区前10强的百货零售企业签订关于拟出让地块的商业经营协议就可以,而房地产开发资格则放宽到正在申报中的3级也可以。

  “如果没有大量拍地,今年的温州财政相关指标恐怕很难完成。”一位学者表示。

  在2009年2月召开的温州财政地税工作会议上,温州财政地税局公布了2009年温州的财政各项目标。2008年,温州市各级财政地税部门完成财政总收入339.8亿元,其中,地方财政收入180.1亿元。温州市财政地税部门确定2009年全市财政总收入计划为360亿元,其中地方财政收入190.9亿元,分别比去年增长20.2亿元和10.8亿元。

  但2009年开局不利。1至3月,温州市财政一般预算总收入87.01亿元,同比减少6.9%,增幅比去年一季度回落36.8个百分点。其中,地方一般预算收入46.93亿元,同比减少5.0%。最新数据显示,2009年8月,温州市完成财政收入比去年同期增长21.8%,其中地方财政收入同比增长31.2%,两项增幅均创今年来新高,比去年同期分别提高2.8和18个百分点。

  “除了经济回暖、大规模查税风暴外,房地产市场回暖导致土地拍卖价飙升也是重要因素。”有关学者表示。

  地下金融渗透

  在温州房地产市场一片繁荣的背后,民间金融的作用若隐若现。有证据显示,在温州有大量民间金融介入到了房地产开发中。

  根据温州规模最大、最为活跃的智囊机构之一――温州中小企业促进会的统计,到2008年年底,温州民间借贷的规模达600亿元。其中有相当一部分资金可能已流入房地产开发。

  “民间借贷的利率少则是银行利息的2至3倍,多则10倍以上。”温州中小企业促进会会长周德文表示。

  温州云天案真相的逐步浮出水面,让许多温州人对民间金融甚至是高利贷在房地产开发中扮演角色之重、介入之深瞠目结舌。

  今年4月30日,温州云天房地产开发有限公司(下称“温州云天”)董事长徐世国涉嫌合同诈骗被警方刑事拘留。数十位温州云天的债权人代表自发成立清算小组,处理徐留下的烂摊子。

  “根据初步匡算,温州云天及其关联公司通过向银行、社会借贷、一房多卖套取资金等手段,涉及金额近20亿元,直接债权人(单位)60余人,间接债权人八、九百余人,范围波及温州龙湾、泰顺、平阳三个区县的数千名购房户。”一位债权人向记者提供的一份材料显示。

  王风林(化名)是温州云天的债权人之一,2008年3月,王借给了徐世国1500万元,约定半年后偿还。

  但到了2008年9月,徐世国只偿还了500万元,并提出通过向王出售房产的形式抵债,“当时我觉得房产是不动产,可以作为抵押物,用房产还债应该是划得来的,所以我答应剩余的债务最终以17套房产偿还。”王风林表示,这17套房产购买前,他曾到平阳县房管局查询,发现这17套房产尚未出售,才放下心来签了合同。“当时徐世国只交代了一句,我给你的房子价格比市场上低一些,你能不能3个月后再卖?”王表示,后来才知道,徐世国之所以对他说这句话,主要是想为自己赢得周旋时间。

  过了一段时间,王风林将17套房产中的3套挂牌出售,但来购房的人核实后发现,这3套房产均已登记在别人名下。也就是说,温州云天一房多售。

  据债权人透露,温州云天平阳鳌江21世纪商住广场共有300多套房产可供出售,目前已有近200套房屋出现了一房多售情况,本来市值2亿元的房产项目,却通过一房多售的办法收回资金5亿多元。

  值得注意的是,在这300多套房产中,一半以上背后有按揭贷款和住房公积金贷款。在拿不到房子的情况下,部分业主有可能不愿意继续偿还贷款。另外,在温州云天的项目开发中,温州某银行还向该公司发放贷款5000万元。

  债权人提供的资料显示,徐世国通过民间借贷的利率极高。“根据我们的统计,徐世国的借款中,月息2分利,也就是年利24%算是很低的了,许多短期借款利率高达8分,也就是年利率96%,是银行贷款利率的10倍以上。”债权人饶为民(化名)表示。

  “徐世国就是输在不自量力上。”饶为民与徐世国交往多年,他一直认为徐世国本质上不是坏人,不然也不会有这么多人愿意借钱给他,甚至到今天饶为民仍有几分同情徐世国,“温州云天初始项目开发及资金流转方面的节奏把握得是不错的,但后来徐世国头脑发热,不顾公司自身能力开始盲目扩张。”饶为民表示。

  2008年5月,在金融危机愈演愈烈的情况下,徐世国仍拿下了温州市的滨海园区B601B-1和B601B-2号地块,中标价分别为4.7亿元和1.71亿元,分别高出出让起始价7408万元和2589万元。

  值得注意的是,通过民间借贷进行房地产开发的企业绝非是徐世国一人。“如果没有这波房地产市场飙升,出事情的肯定不止徐世国一个人。”饶为民表示。

  饶为民对自己放贷人的身份并不讳言,他表示,由于地产商需要的资金量大,他最近几年一直和地产商合作,“即使今年银行信贷放出了天量,但地产商还是嫌钱不够用,我手头至少有5家以上房地产企业的借款,年化利率少则20%,多则30%。”

  但饶为民坦言,看到今年温州楼市如此疯狂后,加上温州云天的教训,他打算接下去两年减少与地产商的合作。

  警惕杠杆效应

  和全国许多城市相比,温州楼市是一个非常独特的样本。

  “通过调研我们发现,温州房地产市场70%是投资或投机需求拉动的,真正自住的只有30%。而全国许多城市恰好相反,70%自住、30%投资。像长沙这样的城市,投资需求的比例可能还不到20%。”周德文表示,正是温州房地产市场这种特点,导致了温州楼市涨幅远超别的城市,但风险积聚也远超其他城市。

  “温州楼市有泡沫,而且泡沫已非常严重。”周德文表示,住宅尽管有投资价值,但终归是要人住的,温州外来白领很少,温州房屋的空置率极高,房屋出租100年都很难收回成本,这样的房价上涨很不健康。

  周德文还判断,未来两到三年内,温州楼市就可能出现急剧变化,他的依据是央行的信贷增量,“2009年上半年我国的信贷增量就达到7万亿元,已超出了央行年初公布的2009年全年计划,如此高的信贷增量不可能长期维持。2至3年后,当经济出现通胀预期时,我国的货币政策有可能又转为从紧。”

  林欢也赞同周德文“温州楼市泡沫已很严重”的判断,他认为,消除泡沫的办法有两种:一种是房价止步不前,通过时间来消化前期房价的过快增长;另一种是长期缓跌,如东南亚金融危机后的我国香港楼市和金融危机中的美国楼市。

  林欢表示,正因为民间金融发达,和上海、北京等城市相比,温州楼市尤其要警惕杠杆效应。“很多温州地产商在房地产开发中,和上海、北京等房地产市场相对规范的城市相比,第一大特点是杠杆高,实际自有资金很低,很多企业在项目开发时,自有资金实际只有10%至15%。其他都是通过银行贷款或民间借贷来的。”

  第二大特点是融资成本高,“在上海、北京等一线城市开发的主力地产商,大多是上市公司或央企,它们的融资成本多数在8%以内,有的甚至在5%以内;而温州市场上绝大多数房地产企业都是本地企业,开发商很少有上市公司。这些企业融资的综合成本在12%至15%,少数深圳在20%以上。”林欢表示。

  林欢认为,温州房地产企业利用的资金杠杆倍数大、融资成本高,是导致温州房价快速飙升原因之一。但也正是因为资金杠杆倍数大、融资成本高,才导致了温州云天的资金链断裂。“在下一次从紧的货币政策来临时,陷入困境的温州房地产企业可能远不止温州云天一家。”林欢表示。

  温州市有关部门显然也意识到了温州楼市的潜在风险。据记者了解,从2009年9月起,温州与房地产相关的信贷政策已明显收紧。

  除此之外,温州已开始清理与民间金融关系十分密切的担保机构,仅瑞安一地,工商系统就注销了偏离主业的60多家担保机构。

  正是看到了温州楼市的潜在风险,周德文认为,为了温州经济与社会的稳定,现在该为温州楼市“降降火”了。

  “实体经济才是经济发展的根本力量,无论是企业家还是政府,都要把主要精力放到主业上。”周德文语重心长地表示,“我认识的一些企业家,他们用辛辛苦苦积累起来的实业资本作抵押,拿到贷款后投入到风险已很高的房地产市场,我经常劝他们回头。”(记者 朱国栋)